經(jīng)濟(jì)大家談｜促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展_經(jīng)濟(jì)金融

經(jīng)濟(jì)大家談

作者：中共中央黨校（國家行政學(xué)院）社會(huì)和生態(tài)文明教研部教授 李志明

住房問題自古以來就是事關(guān)民生和發(fā)展的重大問題，關(guān)系到千家萬戶的立身之地、安居之所。黨的十八大以來，以習(xí)近平同志為核心的黨中央高度重視人民群眾的住房問題，不斷深化住房制度改革、加強(qiáng)住房市場調(diào)控，形成了一系列新理念新思想新觀點(diǎn)，明確房住不炒的住房屬性科學(xué)定位，為中國完善住房制度和促進(jìn)住房市場健康有序發(fā)展明確了方向、提供了遵循。

習(xí)近平總書記就新時(shí)代中國住房制度改革提出的根本目標(biāo)是“滿足群眾基本住房需求、實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居”。這一根本目標(biāo)的確定，既是以人民為中心的發(fā)展思想特別是以人為本的住房發(fā)展理念的集中體現(xiàn)，也是實(shí)現(xiàn)人民群眾居住基本權(quán)利的客觀需要。為實(shí)現(xiàn)“滿足群眾基本住房需求、實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居”這個(gè)根本目標(biāo)，習(xí)近平總書記還為新時(shí)代住房制度改革指明了主要任務(wù)，即“以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)”，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，構(gòu)建“以市場為主滿足多層次需求、以政府為主提供基本保障”的住房供應(yīng)體系。

加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)。這是滿足群眾基本住房需求、實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居目標(biāo)的重要任務(wù)，是促進(jìn)社會(huì)公平正義、保證人民群眾共享改革發(fā)展成果的必然要求。完善住房保障體系應(yīng)把握好以下幾個(gè)基本點(diǎn)：一是政府必須補(bǔ)好市場之缺位，以自身為主為困難群眾提供基本住房保障。二是重點(diǎn)發(fā)展包含廉租住房的公共租賃住房，加快實(shí)施各類棚戶區(qū)和危房改造。三是在建設(shè)保障性住房和進(jìn)行棚戶區(qū)改造的過程中，努力滿足保障對象的基本住房需求。四是完善土地、財(cái)政、金融等住房支持政策，探索非營利機(jī)構(gòu)參與保障性住房建設(shè)運(yùn)營管理。五是加強(qiáng)保障性住房管理，在準(zhǔn)入、使用、退出等方面建立規(guī)范機(jī)制，實(shí)現(xiàn)公共資源公平善用。

加快發(fā)展和規(guī)范住房租賃市場。這是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，是實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標(biāo)的重要途徑。習(xí)近平總書記在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十四次會(huì)議上指出，加快發(fā)展和規(guī)范住房租賃市場，關(guān)系到在城市租房居住的農(nóng)民工和高校畢業(yè)生能不能有體面的居住條件，關(guān)系到無房戶今后能不能租得起房，“是實(shí)現(xiàn)住有所居的重大民生工程”。對于發(fā)展住房租賃市場，習(xí)近平總書記特別強(qiáng)調(diào)市場主體的培育，在多個(gè)場合提出，要“鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者”成為住房租賃市場的房源提供者，“鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)”，“支持機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展”。發(fā)展住房租賃市場，除了要繼續(xù)發(fā)展中介租賃業(yè)務(wù)、支持和規(guī)范個(gè)人出租住房外，還需要通過政策扶持，培育和發(fā)展專業(yè)化住房租賃企業(yè)、鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、規(guī)范住房租賃中介機(jī)構(gòu)等開展新建住房租賃業(yè)務(wù)。

發(fā)展住房租賃市場，也應(yīng)按照習(xí)近平總書記提出的“以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)”。隨著中國新型城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)，規(guī)模龐大的新市民群體帶來的住房租賃需求規(guī)模巨大，對住房租賃市場有效供給提出了更高要求。同時(shí)，由于相當(dāng)部分新市民群體處于家庭化流動(dòng)狀態(tài)，其租賃需求也由以往的單身住房為主向核心家庭住房需求為主轉(zhuǎn)變，這也對租賃住房的房屋質(zhì)量、功能適用性、居住私密性等提出了更高要求。

除此之外，還需要加強(qiáng)立法，加快規(guī)范住房租賃市場。要加快住房租賃市場立法，盡快形成市場規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，維護(hù)住房租賃關(guān)系的穩(wěn)定并確保租賃利益相關(guān)方的合法權(quán)益得到有效保護(hù)。

促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、支柱性產(chǎn)業(yè)之一，在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用十分重要。習(xí)近平總書記特別強(qiáng)調(diào)，推進(jìn)住房制度改革，必須促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。他關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的總體思路，可以概括為：堅(jiān)持房住不炒的定位，綜合運(yùn)用金融、財(cái)稅、土地、市場監(jiān)管等手段，加快形成“符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律”“短期和長期相結(jié)合”的長效機(jī)制和基礎(chǔ)性制度安排，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。具體來講，體現(xiàn)在以下兩點(diǎn)：

一是堅(jiān)決遏制投機(jī)性炒房、抑制房地產(chǎn)泡沫。這一點(diǎn)從習(xí)近平總書記關(guān)于“房子是用來住的、不是用來炒的”的住房屬性定位中就可以看出。投機(jī)性炒房是助推房價(jià)上漲、催生房地產(chǎn)泡沫的重要因素之一，如果不加控制，極易擾亂住房市場秩序甚至積累系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。堅(jiān)決遏制投機(jī)性炒房、抑制房地產(chǎn)泡沫，是實(shí)現(xiàn)住房市場平穩(wěn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)條件，也是實(shí)現(xiàn)住有所居的重大民生工程。

二是綜合運(yùn)用多種手段，加快形成長效機(jī)制和基礎(chǔ)性制度安排。促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，根本上還是要靠“構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”“編制城市住房發(fā)展規(guī)劃”“完善住房用地供應(yīng)制度”“實(shí)行差別化的住房稅收、信貸、土地供應(yīng)政策”“依法規(guī)范市場秩序、加強(qiáng)市場監(jiān)管”以及“建立以土地為基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”“推進(jìn)全國住房信息聯(lián)網(wǎng)及部門信息共享”等一系列組合拳，形成長效機(jī)制和基礎(chǔ)性制度安排。

住房問題，牽扯面廣，是一項(xiàng)復(fù)雜艱巨的系統(tǒng)工程。在謀劃住房制度改革的過程中，還需要厘清幾對基本關(guān)系。習(xí)近平總書記指出，“加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，要處理好政府提供公共服務(wù)和市場化的關(guān)系、住房發(fā)展的經(jīng)濟(jì)功能和社會(huì)功能的關(guān)系、需要和可能的關(guān)系、住房保障和防止福利陷阱的關(guān)系”。其中，在住房保障和供應(yīng)領(lǐng)域，政府提供公共服務(wù)目的在于當(dāng)市場化手段“失靈”時(shí)“補(bǔ)好位”，為低收入住房困難群眾提供基本保障。新時(shí)代，我們既要重視發(fā)揮好住房發(fā)展特別是住房市場發(fā)展對于經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)作用，也應(yīng)重視住房的社會(huì)功能，充分借助住房發(fā)展?jié)M足群眾基本住房需求、實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居。在推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)時(shí)，既要以人民為中心，充分考慮人民群眾對于更舒適的居住條件的期盼和需求，并盡最大可能不斷提升住有所居的實(shí)現(xiàn)水平，也要客觀衡量資源和能力約束，科學(xué)確定實(shí)現(xiàn)住有所居的方式和步驟。

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