【編者按】理論上講,共有產(chǎn)權(quán)住房能實(shí)現(xiàn)住房居住屬性、保障屬性與財(cái)產(chǎn)權(quán)利的有機(jī)統(tǒng)一,提升住房保障制度的公平性。但在實(shí)施過程中,我們依然面臨共有產(chǎn)權(quán)住房與已有保障房關(guān)系、共有產(chǎn)權(quán)住房由誰(shuí)供給、如何定價(jià)等諸多現(xiàn)實(shí)問題。

為解決我國(guó)大中城市中低收入家庭住房問題,堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位,以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn),北京近日頒布了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》,成為繼上海、淮安等城市推行共有產(chǎn)權(quán)住房的又一試點(diǎn)城市。這意味著,共有產(chǎn)權(quán)住房在我國(guó)從理論層面的探討走向?qū)嵺`,并呈現(xiàn)逐漸擴(kuò)大的趨勢(shì)。

理論上講,共有產(chǎn)權(quán)住房能有效地打通租購(gòu)市場(chǎng),彌補(bǔ)傳統(tǒng)產(chǎn)權(quán)式住房保障的制度缺陷,壓縮了尋租空間,避免了福利陷阱。共有產(chǎn)權(quán)住房通過降低住房所有權(quán)的進(jìn)入門檻,能夠滿足國(guó)人擁有住房的愿望,為家庭持續(xù)增持產(chǎn)權(quán)份額提供可行辦法,有效激勵(lì)家庭實(shí)現(xiàn)財(cái)富積累。同時(shí),相對(duì)于公租房而言,共有產(chǎn)權(quán)住房還可以減少政府在住房保障方面的財(cái)政支出,促進(jìn)資金的有效周轉(zhuǎn),提高住房保障體系運(yùn)行效率?？梢哉f(shuō),共有產(chǎn)權(quán)住房體現(xiàn)了住房的居住屬性、保障屬性與財(cái)產(chǎn)權(quán)利的有機(jī)統(tǒng)一,提升了住房保障制度的公平性。

然而,在推行共有產(chǎn)權(quán)住房的過程中,我們依然面臨著許多因理論與實(shí)際“脫節(jié)”而表現(xiàn)出的困惑與問題,主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面:

首先,對(duì)“共有產(chǎn)權(quán)”的總體認(rèn)知仍然模糊。對(duì)地方來(lái)說(shuō),推行共有產(chǎn)權(quán)住房意味著面臨很多不確定因素,還有可能承擔(dān)試錯(cuò)風(fēng)險(xiǎn)。由于缺少相對(duì)成熟的共有產(chǎn)權(quán)住房制度的頂層設(shè)計(jì),地方住房主管部門對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的理解可能模糊不清,試點(diǎn)在一定程度上會(huì)將地方政府與民眾置于不確定性環(huán)境之中,試錯(cuò)風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法控制。而且,地方住房主管部門還可能存在對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房制度同目前已有住房制度環(huán)境是否耦合的疑慮。由于我國(guó)保障性住房名目繁雜,地方住房主管部門難免會(huì)認(rèn)為,若再增加新的保障性住房類型,將加大政府的工作負(fù)擔(dān),打亂住房主管部門工作安排的協(xié)調(diào)性。同時(shí),地方住房主管部門可能認(rèn)為共有產(chǎn)權(quán)住房制度本身具有非必要性,原因在于共有產(chǎn)權(quán)住房類似于住房的銀行按揭貸款等金融手段,針對(duì)低收入人群甚至可以采用零首付的方式進(jìn)行幫扶,因而沒有必要再次增加新的保障房類別。以上種種疑慮可能會(huì)增加共有產(chǎn)權(quán)住房在現(xiàn)實(shí)中的推行難度。

其次,在推行共有產(chǎn)權(quán)住房過程中,地方政府部門可能難以確定自身職責(zé)定位。特別是如果政府同時(shí)作為共有產(chǎn)權(quán)的管理者與持有者,這種運(yùn)動(dòng)員和裁判員的雙重角色的沖突,使其擔(dān)心在實(shí)施的過程中可能與民眾產(chǎn)生的沖突。

最后,共有產(chǎn)權(quán)住房具體落地細(xì)則仍然欠缺。譬如,共有產(chǎn)權(quán)住房由誰(shuí)供給,由地方政府還是由企業(yè)供給?與誰(shuí)共有,家庭與企業(yè)共有還是與地方政府共有?什么樣的家庭可以購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房?如何定價(jià),包括不同時(shí)點(diǎn)出售價(jià)格的制定和租金價(jià)格的制定?共有人是否可以雙向回購(gòu)?回購(gòu)中如何控制風(fēng)險(xiǎn),特別是如果跟地方政府共有,地方政府如何控制風(fēng)險(xiǎn)?使用過程中的管理難題,如住宅維修資金如何分?jǐn)偟?這些問題,會(huì)成為地方政府推行共有產(chǎn)權(quán)住房的阻礙。

共有產(chǎn)權(quán)住房在我國(guó)進(jìn)一步推行并推廣,關(guān)鍵在于以財(cái)富積累與激勵(lì)家庭自我發(fā)展為出發(fā)點(diǎn),以“共有”和“產(chǎn)權(quán)”為核心進(jìn)行精準(zhǔn)定位,從而提高住房保障制度效率,提升社會(huì)福祉。為推進(jìn)該政策的順利落地實(shí)施,相關(guān)部門應(yīng)從如下幾個(gè)方面著手改進(jìn):

加強(qiáng)對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的認(rèn)知,因地制宜地實(shí)現(xiàn)住房制度的嵌合。首先,要充分認(rèn)識(shí)產(chǎn)權(quán)本身的重要意義,在此基礎(chǔ)上充分理解共有產(chǎn)權(quán)住房所具備的吸引力及其所帶來(lái)的改革紅利。其次,要重視共有產(chǎn)權(quán)住房實(shí)施的區(qū)域性與適宜性。隨著城市的發(fā)展變遷,隨著人口規(guī)模變化與居民住房支付能力的此消彼長(zhǎng),發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房制度可能演變成為一個(gè)階段性與區(qū)域性并存的狀態(tài)。共有產(chǎn)權(quán)住房的實(shí)施,一方面是由于在當(dāng)前房?jī)r(jià)過快上漲的背景下,大部分中低收入者難以購(gòu)買住房,享受不到住房市場(chǎng)化改革紅利；另一方面,則是由于當(dāng)前存在著住房供過于求、住房市場(chǎng)不景氣的現(xiàn)象。因此可以說(shuō),共有產(chǎn)權(quán)住房是在當(dāng)前住房市場(chǎng)沒有足夠購(gòu)買力的環(huán)境下所特有的過渡性住房。對(duì)于住房問題突出、人口流入規(guī)模較大的一線城市,根據(jù)其住房結(jié)構(gòu)與人口結(jié)構(gòu)的基本匹配的差異,對(duì)于其實(shí)施共有產(chǎn)權(quán)住房的區(qū)域定位也應(yīng)當(dāng)區(qū)別對(duì)待。

協(xié)調(diào)共有主體之間的利益均衡,積極探索第三方機(jī)構(gòu)。在共有產(chǎn)權(quán)住房的實(shí)踐過程中,如何協(xié)調(diào)個(gè)人、企業(yè)與政府三個(gè)主體之間的利益均衡以及政府角色沖突問題,需要在以下幾種情況中探尋適宜的共有模式。一種情況是,開發(fā)企業(yè)參與開發(fā)建設(shè)后,不愿意與個(gè)人共同持有,則地方政府可以通過組建第三方機(jī)構(gòu),代替其對(duì)開發(fā)企業(yè)的房源進(jìn)行回購(gòu),與個(gè)人以共有產(chǎn)權(quán)方式持有住房——這種模式,也可以理解為地方政府與個(gè)人實(shí)際共有而非名義上的共有模式。另一種情況是,開發(fā)企業(yè)不愿與個(gè)人共同持有住房,但與個(gè)人有雇傭關(guān)系的企業(yè)愿意與個(gè)人共同持有住房——在這種模式下,通過與員工共同持有住房,企業(yè)有利于維持長(zhǎng)期穩(wěn)定的雇傭關(guān)系。此外,還可以探索培育非營(yíng)利性組織的模式,讓其成為政府與個(gè)人之間的橋梁,利用非營(yíng)利組織承擔(dān)部分共有產(chǎn)權(quán)住房的運(yùn)作,如租金的收繳等,形成住戶-非營(yíng)利組織模式,非營(yíng)利性組織可以逐步替代政府在共有產(chǎn)權(quán)住房制度中的角色。

完善共有產(chǎn)權(quán)住房制度設(shè)計(jì),實(shí)現(xiàn)各階段、各主體之間的權(quán)益均衡。共有產(chǎn)權(quán)住房的“落地”關(guān)鍵是要理清共有人所占份額以及份額如何轉(zhuǎn)化的問題。因此,在完善共有產(chǎn)權(quán)住房的政策制度設(shè)計(jì)上,建議具體從以下方面努力。一是在申購(gòu)管理方面,控制供應(yīng)對(duì)象,放寬準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。二是在定價(jià)方面,結(jié)合英國(guó)共有產(chǎn)權(quán)模式中的“共享權(quán)益”模式和成都基準(zhǔn)價(jià)定價(jià)法,購(gòu)房家庭通過支付市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買一定比例的住房產(chǎn)權(quán),價(jià)格和市場(chǎng)接軌。三是在租金的確定方面,按照“誰(shuí)出資,誰(shuí)受益”的原則,租金的確定基本參照市場(chǎng)租金,以同地段住房租金的平均水平為基準(zhǔn),扣除家庭擁有產(chǎn)權(quán)的份額比例進(jìn)行繳納。在后期居民進(jìn)行回購(gòu)時(shí),將租金折算成購(gòu)房款,維護(hù)購(gòu)房者的資金成本。四是在合同改簽管理方面,遵循商品房房屋管理?xiàng)l例的規(guī)定。在共有產(chǎn)權(quán)住房模式中,當(dāng)購(gòu)房人再次購(gòu)買房屋部分產(chǎn)權(quán)時(shí),需要政府相關(guān)部門對(duì)此進(jìn)行明確,在第一次合同備案之后的產(chǎn)權(quán)更改屬于產(chǎn)權(quán)份額調(diào)整而非更改合同,從而避免法律問題。五是在增購(gòu)與回購(gòu)方面,實(shí)現(xiàn)靈活的產(chǎn)權(quán)比例處置。利用年限的約束,對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的增購(gòu)與回購(gòu)以及完全購(gòu)買后的再售等情況制定相關(guān)政策。六是在物業(yè)管理方面,對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)住房的維修資金予以充分考慮,根據(jù)產(chǎn)權(quán)比例的變動(dòng),補(bǔ)償相應(yīng)比例的維修基金以維護(hù)公平。