最近有一個(gè)大新聞?lì)H不尋常。
8月28日，國(guó)土資源部網(wǎng)站披露了一則消息，《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)方案），提出在“租賃住房需求較大，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織有建設(shè)意愿、有資金來(lái)源，政府監(jiān)管和服務(wù)能力較強(qiáng)的城市（第一批包括北京市，上海市，遼寧沈陽(yáng)市，江蘇南京市，浙江杭州市，安徽合肥市，福建廈門(mén)市，河南鄭州市，湖北武漢市，廣東廣州市、佛山市、肇慶市，四川成都市），開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)”。
從“經(jīng)濟(jì)適用房”、“租售同權(quán)”、“共有產(chǎn)權(quán)房”，再到這次的“集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房”，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，歷經(jīng)一系列政策暖風(fēng)之后，這一次的住房政策算是有了較為明顯的利好。
那么，跟之前的政策相比，這次的政策有哪些亮點(diǎn)？意義有多大？
亮點(diǎn)
先來(lái)看看具體的政策表述。
國(guó)土資源部的文件中，最核心的就是這句：村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，也可以通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房。
就是說(shuō)以后集體土地也可以承接城市住房建設(shè)了。說(shuō)白了，原來(lái)那些處于灰色地帶的“城中村”和城郊結(jié)合部的村集體都可以名正言順地做起房屋出租生意了。這實(shí)際上打破了1998年以來(lái)，城市住房由政府征地、壟斷國(guó)有土地建設(shè)的套路。
意義還不僅于此。
其實(shí)早在2014年，北京就已經(jīng)進(jìn)行過(guò)集體土地建租賃住房試點(diǎn)，并且取得了較好的成果。但之前只提到集由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自主進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，并未提到聯(lián)營(yíng)、入股等方式。
而這一次的政策，很明顯指明了，此類(lèi)用地不是征地或簡(jiǎn)單地流入市場(chǎng)，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織有極大的主導(dǎo)權(quán)，無(wú)形中也就增加了村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織在盤(pán)活相關(guān)土地方面的積極性。
當(dāng)然，整個(gè)文件最重大的亮點(diǎn)，還在于創(chuàng)新性地從土地供應(yīng)端出發(fā)，加強(qiáng)租賃房源的建設(shè)和供給。文件中明確提出了，“村鎮(zhèn)集體自行開(kāi)發(fā)”，這實(shí)質(zhì)上意味著他們可以繞過(guò)傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)商土地競(jìng)拍等手段，在很大程度上制約了土地價(jià)格。
土地的價(jià)格低了，那開(kāi)發(fā)成本自然也就少了，而租房的價(jià)格也必然隨之降低，對(duì)目前的租房市場(chǎng)無(wú)疑是很大程度的利好。
現(xiàn)狀
那么這個(gè)邏輯是否符合當(dāng)下的現(xiàn)狀呢？
說(shuō)回目前中國(guó)的住房市場(chǎng)，長(zhǎng)期有著“重購(gòu)輕租”的特點(diǎn)，這其實(shí)是“發(fā)育不良”的。
在中國(guó)租房率不足10%，歐洲國(guó)家租房率近50%；中國(guó)房屋租賃交易額占房屋交易總額不足7%，同一數(shù)據(jù)美國(guó)占比是50%；2012年。全國(guó)租賃住房用地僅占全部居住用地的10.5%。
社科院發(fā)布的2016年《社會(huì)發(fā)展藍(lán)皮書(shū)》顯示，當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭住房自有率高達(dá)91.2%，僅有不到10%的家庭通過(guò)租賃市場(chǎng)解決居住需求，特別是一線城市以外的地區(qū)，租房比例小之又小。
同樣地，還有機(jī)構(gòu)投資者的嚴(yán)重缺位。據(jù)清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉介紹，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)中，約90%的房源為個(gè)人出租，而在一些國(guó)家市場(chǎng)，專(zhuān)業(yè)租賃企業(yè)提供的房源占比在30%左右。
鏈家研究院發(fā)布的《租賃崛起》中給出了這樣一組數(shù)據(jù)：截至2016年，全國(guó)有一定規(guī)模的品牌公寓企業(yè)只有1000多家，運(yùn)營(yíng)管理的房間數(shù)量只有約100萬(wàn)間，不足市場(chǎng)份額的5%；與之相比，這一比重在日本租賃市場(chǎng)中達(dá)到87%，美國(guó)則為60%。
按理來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，凡有需求就會(huì)刺激供給配套。鏈家研究院的一份報(bào)告指出，目前中國(guó)的房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模是1.1萬(wàn)億，預(yù)計(jì)到2025年，中國(guó)租賃市場(chǎng)規(guī)模將增長(zhǎng)到2.9萬(wàn)億元，到2030年將會(huì)超過(guò)4.6萬(wàn)億元。
但是在中國(guó)，這么大的市場(chǎng)，為什么發(fā)展不起來(lái)？
