戶口遷不走只能多賠錢
在一般人的認知中，房子在哪兒，戶口就能落在哪兒。但對于許多遭遇過學區(qū)房糾紛的人而言，并不是必然如此。據北京市第二中級法院調研報告顯示，從2014年至2016年7月，該院先后審理涉及戶口遷移問題的房屋買賣合同糾紛案件50件，涉及學區(qū)房買賣的案件占25%。其中，買房人要求現有戶口遷出和買房人要求賠付逾期遷戶違約金的兩類案件，占了近九成。
按照北京現有政策規(guī)定，房屋內現有的戶口不影響新的所有權人戶口的遷入，買房人取得房屋所有權后，可以辦理戶口遷入。不過，能落戶，并不代表就沒有了糾紛。于陽春告訴記者，在現實生活中，經常發(fā)生買家要求賣家戶口遷走的情況。
“發(fā)生這種情況的原因大概有三類。”于陽春說，一是因為心理問題，買家大多希望到手后的房本是“干凈”的，也就是除了夫妻、兒女或長輩外，沒有其他不相干的人出現在戶口簿上，這是人之常情；二是擔心學籍被占用，北京各個小學幼升小政策不同，有的學校嚴格規(guī)定“六年一房一學位”，也就是如果房屋在六年內使用過學籍或者賣家戶口上正好有孩子上學，即使買家買了房也無法使用學位；三是拆遷問題，如果賣家戶口一直在此，房屋拆遷時很可能要分給他們拆遷款，由此容易引發(fā)糾紛。
“購買普通住房的目的是取得其所有權，購買學區(qū)房的主要目的是讓孩子能夠進入學區(qū)內學校，相較而言，購買學區(qū)房一定程度上存在更大的法律風險。”北京市安理律師事務所高級合伙人李舒說，對購房者而言，最大的風險莫過于孩子的戶口無法遷入。比如“過道房”和“車庫房”，本身就不具備落戶條件，導致買房人無法辦理戶口遷入。在這種情況下，即使將賣家告上法庭，法院也不能判決遷移戶口。
2013年，吳小林從徐莉蓮手中買下其在北京市海淀區(qū)的一套學區(qū)房。兩年后，吳小林在給孩子辦理落戶時，發(fā)現房本上還有劉志成一家五口的戶籍，更關鍵的是，這五口人中，還有一個跟他小孩差不多大的兒童。然而，徐莉蓮并不認識劉志成，更無法將他們的戶口遷走，吳小林只好將徐莉蓮告上法院。法院判定，徐莉蓮履約存在瑕疵，構成違約，但不支持吳小林的遷戶訴求。
李舒表示，戶口遷移其實是公安機關戶籍管理的職權，不屬于法院民事案件處理的范圍，即法院無法判決遷移戶口，只能追究賣房人的違約責任。
“當然，并不是說就沒有辦法督促賣家將戶口遷出了，在現實情況中，建議買家在合同里約定按日索賠的違約金。”于陽春告訴記者，比如約定，賣家如果晚遷出一天，就需要賠付房價百分之多少的違約金。按照學區(qū)房的房價來計算，有這樣的條款來約束賣家，賣家就得掂量一下自己是否有實力承擔每天幾百或者幾千元的違約費用了。所以也提醒所有買家，在合同中明確約定違約金的賠償條款非常重要。
未到入學年齡可“凍結”學籍
“能落戶也不意味著能順理成章地獲得學籍，由于城區(qū)區(qū)位特點，學區(qū)房多為二手房，買方多為兒童家長，購房目的是將孩子戶籍遷入知名小學、初中片區(qū)以滿足入學條件，購房后如發(fā)現孩子不能入讀相關學校也會發(fā)生糾紛。”李舒說。
“一般來說，房屋買賣合同的目的是房屋交易過戶，但在學區(qū)房買賣中，合同通常認定購買房屋是以辦理孩子學籍為首要目的。”李舒表示，只有將孩子戶口遷入學區(qū)房，才能進一步取得辦理學籍的資格。如果因賣家原因導致孩子戶口不能及時遷入，就應當承擔違約責任。但違約責任并不能徹底解決買家小孩可能獲取不了學籍的隱患。
同樣是為了解決學籍問題，郭翔選擇了一條和別人不太一樣的道路。2016年6月，北京市海淀區(qū)法院支持了郭翔的一項特殊申請，即禁止使用涉案房屋學籍，這成為北京市首次“凍結”學區(qū)房學籍的案例。
案件的起因是，郭翔與賣方簽訂了房屋買賣合同，支付了定金10萬元并完成網簽。在補充協議中，賣方曾承諾涉案房屋為某小學學區(qū)房，且學區(qū)名額未被使用。但現在賣方要求解除合同，并計劃于2016年6月中下旬使用涉案房屋學區(qū)名額登記報名該小學。根據現行規(guī)定，由于該學位在六年內只能使用一次，賣方一旦使用該學位會給原告帶來不可彌補的損失，且時間緊迫。
郭翔擔心房屋買賣落空，影響孩子入學，于是向法院提交了行為保全申請，對涉案房屋的學籍進行凍結。法院經審查作出民事裁定書，禁止賣方使用涉案房屋及該房屋對應戶口的學位，并及時向相關小學送達了民事裁定書和協助執(zhí)行通知書。最后，雙方當事人在庭外達成和解，郭翔的孩子也順利入學。
“該案涉及的是房屋買賣時買方能否阻止違約的賣方為其子女使用房屋對應戶口學位的問題。”胡光分析說，在此類案件中，如果雙方明確約定涉案房屋對應的學籍指標歸買方使用，賣方違約就可能導致買房人購房目的無法實現，買方為讓合同繼續(xù)履行，可以在訴訟過程中向法院申請行為保全，禁止使用涉案房屋及該房屋對應戶口的學位。
