今年全國(guó)“兩會(huì)”期間，房地產(chǎn)稅的話題又進(jìn)入熱議。那么，對(duì)于這個(gè)一舉一動(dòng)高度牽動(dòng)人心的稅種，今年全國(guó)兩會(huì)傳達(dá)出哪些新動(dòng)向呢？

問題一：

房地產(chǎn)稅會(huì)不會(huì)收？

相比去年較模糊的狀況，這個(gè)問題的答案在今年兩會(huì)期間實(shí)際已經(jīng)揭曉。

3月4日，十三屆全國(guó)人大一次會(huì)議副秘書長(zhǎng)、發(fā)言人張業(yè)遂在回答記者提問時(shí)表示，“目前正在加快進(jìn)行起草完善法律草案、重要問題的論證、內(nèi)部征求意見等方面的工作，爭(zhēng)取早日完成提請(qǐng)常委會(huì)初次審議的準(zhǔn)備工作。”

3月5日，十三屆全國(guó)人大一次會(huì)議開幕，李克強(qiáng)總理在向大會(huì)所作政府工作報(bào)告中指出，“健全地方稅體系，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。”這是自2013年中央提出對(duì)房地產(chǎn)稅進(jìn)行立法后，“房地產(chǎn)稅”第二次進(jìn)入政府工作報(bào)告，距上一次已時(shí)隔4年。

3月7日，十三屆全國(guó)人大一次會(huì)議新聞中心舉行“財(cái)稅改革和財(cái)政工作”記者會(huì)，財(cái)政部副部長(zhǎng)史耀斌在回答記者提問時(shí)表示，“目前全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工作委員會(huì)、財(cái)政部以及其他有關(guān)方面正在抓緊起草和完善房地產(chǎn)稅法律草案。”

這些“重量級(jí)”的表態(tài)，無一例外地傳達(dá)出，房地產(chǎn)稅一定會(huì)收。

問題二：

房地產(chǎn)稅什么時(shí)候收？

這個(gè)問題的答案雖然不像前一個(gè)問題那么明確，但從今年全國(guó)兩會(huì)透露出的信息中，也可初步一窺端倪。

按照通常立法程序所需時(shí)間來推測(cè)，由于房地產(chǎn)稅立法工作尚在初審準(zhǔn)備階段，有些專家預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)稅立法完成可能要在2020年左右；財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀則認(rèn)為，“通過一審二審三審，最少也要四年的時(shí)間，也就是到2022年。

其實(shí)，無論2020年還是2022年，都還只是最快情況下的推測(cè)。實(shí)際上，很多復(fù)雜性較高的立法工作耗時(shí)之久遠(yuǎn)超預(yù)期。譬如物權(quán)法，該部法律從1993年起開始起草后，先后經(jīng)過7次審議，直到2007年才最終通過，這創(chuàng)下了我國(guó)立法史上的紀(jì)錄。

房地產(chǎn)稅的復(fù)雜性、敏感性人盡皆知，所以十八屆三中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中的相關(guān)表述是，加快房地產(chǎn)稅立法并“適時(shí)”推進(jìn)改革；李克強(qiáng)總理在今年所作政府工作報(bào)告中的相關(guān)表述是，“穩(wěn)妥”推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。

“適時(shí)”、“穩(wěn)妥”與“加快”并不矛盾。那么，究竟什么時(shí)候才是積極穩(wěn)妥下的“適時(shí)”呢？

越是重大的政策變化，就越需要考察前提條件的完備情況。房地產(chǎn)稅的開征條件按難度及所需時(shí)間來排序，從低到高依次有三個(gè)最主要的觀察項(xiàng):

一是全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。這是全面開征房地產(chǎn)稅必須具備的技術(shù)條件。按照要求，2017年底前，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記技術(shù)平臺(tái)必須基本覆蓋全國(guó)所有市縣。預(yù)計(jì)這項(xiàng)工作雖然難度不小，但距最終完成應(yīng)該已不會(huì)太久。

二是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本穩(wěn)定。這個(gè)條件目前看來可能至少還需要至少三年左右，因?yàn)榧词乖?016年“930新政”后，一、二線城市房?jī)r(jià)基本趨于穩(wěn)定，但仍有一大批三、四線城市房?jī)r(jià)“逆勢(shì)”快速上漲。同時(shí)，更值得注意的是，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分化格局未變，一線以及強(qiáng)二線城市住房供給不足矛盾仍較突出，而全國(guó)商品房總體仍面臨“去庫存”重任。

因此，這種供求基本面狀況決定了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)至少在未來短期內(nèi)，仍將受困于內(nèi)在穩(wěn)定性不足的困擾。

三是土地財(cái)政依賴性顯著下降。這是目前橫亙?cè)诜康禺a(chǎn)稅面前最大的阻礙因素，因?yàn)橹袊?guó)與其他普遍開征房地產(chǎn)稅的經(jīng)濟(jì)體相比，很明顯的差異之一就是，房地產(chǎn)投資與消費(fèi)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行中的重要程度高出太多太多，與房地產(chǎn)相關(guān)的財(cái)政收入對(duì)地方政府的影響巨大。

由于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)在穩(wěn)定性依然不足，同時(shí)中國(guó)還沒有經(jīng)歷過哪怕一次較為完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)周期，因此，這就使得預(yù)判房地產(chǎn)稅這一新增變量，可能引出的連鎖反應(yīng)究竟如何，存在很大的不確定性。

由是再反觀地方政府目前從房地產(chǎn)市場(chǎng)中“實(shí)實(shí)在在”獲得的收入: 2017年，全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入同比增長(zhǎng)40.7%，達(dá)到52059億元，如果再加上土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收，預(yù)計(jì)總收入可達(dá)到7萬-8萬億元。其中即使僅計(jì)量住宅類房地產(chǎn)收入，保守估計(jì)規(guī)模也將在萬億元以上。

那么，開征房地產(chǎn)稅后，可預(yù)期的收入規(guī)模有多大呢？經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘偉曾有估算，目前城鎮(zhèn)及城市住宅市值大約在150萬億-180萬億元，假定其中約15%需要繳納物業(yè)持有稅，稅率為0.7%，理論上初始稅收額約為1600億-2000億元之間。

萬億與千億，整整差了一個(gè)數(shù)量級(jí)。因此，房地產(chǎn)稅的“適時(shí)”推出，必須納入到建立完善現(xiàn)代財(cái)政制度整體進(jìn)程中去進(jìn)行考量。這個(gè)過程值得期待，但不可能一蹴而就。

問題三：

房地產(chǎn)稅怎么收？

財(cái)政部副部長(zhǎng)史耀斌在前述記者會(huì)上透露的信息值得關(guān)注。他表示，房地產(chǎn)稅作為一個(gè)世界通行的稅種，有一些共性的制度安排，其中包括：1、按照評(píng)估值征稅；2、都有一些稅收優(yōu)惠；3、收入歸屬于地方政府；4、需要建立完備的稅收征管模式。

這四點(diǎn)可供參考的制度安排，加上財(cái)政部部長(zhǎng)肖捷去年底在《人民日?qǐng)?bào)》上發(fā)表署名文章中提出的“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”總體思路，未來房地產(chǎn)稅的大致框架其實(shí)已浮出水面。

如果再參照上海和重慶2011年起對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅的試點(diǎn)情況，不難看出，前述框架實(shí)際已部分“先試先行”。譬如在征收對(duì)象上，上海和重慶都給出了較寬松的豁免條件，其中上海還可以享受人均60平方米的免稅面積，重慶可以享受100平方米高檔住宅（含獨(dú)棟別墅）的免稅面積；在適應(yīng)稅率上，上海為0.4%和0.6%兩檔，重慶為0.5%、1%和1.2%三檔，兩地稅率都相對(duì)中性。

熟知中國(guó)改革歷史者不會(huì)忘記，通過自上而下與自下而上相結(jié)合的“先試點(diǎn)，后鋪開”，是中國(guó)漸進(jìn)式改革最常采用的成功范式。因此，基于以往經(jīng)驗(yàn)及目前所獲信息，預(yù)計(jì)“滬渝版本”（尤其是上海的版本）在很大概率上，將成為未來全面開征房地產(chǎn)稅的參考藍(lán)本。