加、減調(diào)控 多地租賃新政密集下發(fā)

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)租賃時(shí)代

作為全國(guó)首批培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)城市之一，杭州30日發(fā)布《杭州市加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)工作方案》（以下簡(jiǎn)稱《方案》），提出未來(lái)三年新增租賃住房要占到新增商品房三成。

發(fā)展住房租賃市場(chǎng)已成為熱點(diǎn)大中城市的共識(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在迎來(lái)租賃時(shí)代。中原地產(chǎn)報(bào)告顯示，近期已有超過30個(gè)省市出臺(tái)了有關(guān)租賃的政策內(nèi)容。

業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)行業(yè)正在從重購(gòu)輕租到租售并舉轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)供應(yīng)格局有望被重構(gòu)，這不僅使住房真正回歸居住屬性，更可以減少非理性購(gòu)房需求。

減阻力 租賃方案密集落地

30日杭州發(fā)布住房租賃新政標(biāo)志著除廣東肇慶外，11個(gè)租賃試點(diǎn)城市已全部發(fā)布方案。

杭州《方案》指出，將加大公租房供應(yīng)力度，未來(lái)3年，杭州將新增租賃住房總量占新增商品住房總量的30%。未來(lái)5年公租房保有總量不少于8萬(wàn)套。此外，將增加租賃住房用地有效供應(yīng)，將租賃住房用地供應(yīng)納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃，2017年9月底前，推出人才專項(xiàng)租賃住房用地進(jìn)行試點(diǎn)。盤活存量土地、用房，探索村集體10%留用地上建設(shè)租賃住房。

《方案》還提出，扶持國(guó)有企業(yè)發(fā)展規(guī)模化租賃。充分發(fā)揮國(guó)有企業(yè)帶動(dòng)引領(lǐng)示范作用，支持國(guó)有企業(yè)開展規(guī)?；》孔赓U業(yè)務(wù)。市級(jí)層面發(fā)展2家國(guó)有企業(yè)開展規(guī)?；》孔赓U業(yè)務(wù)，區(qū)級(jí)層面由各區(qū)政府（管委會(huì)）確定至少1家國(guó)有企業(yè)開展規(guī)?；》孔赓U試點(diǎn)。

同時(shí)，扶持發(fā)展專業(yè)化住房租賃企業(yè)。鼓勵(lì)民營(yíng)住房租賃企業(yè)發(fā)展，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改變經(jīng)營(yíng)方式，從單一的開發(fā)銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變。鼓勵(lì)有條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在新建商品房項(xiàng)目中長(zhǎng)期持有部分房源，用于市場(chǎng)租賃。

此外，提供金融支持。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，對(duì)住房租賃企業(yè)提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品。金融管理部門要積極支持住房租賃企業(yè)開展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)，吸引社會(huì)化投資，多渠道籌集資金。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，如果說抑制投資投機(jī)，以限購(gòu)、限貸為主要方式，降低一二線熱點(diǎn)城市樓市熱度，是今年上半年樓市調(diào)控政策的主要特征，那么，擴(kuò)大租賃市場(chǎng)規(guī)模，加大租賃供應(yīng)，則是下半年的主要?jiǎng)幼鳌?/p>

張大偉說，從政策內(nèi)容看，主要是加減法政策。其中，加法是增加供應(yīng)，例如北京、上海等多地直接推出70年產(chǎn)權(quán)租賃用地。減法，則是減少選擇租賃居住的阻力，例如租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策。

增供給 增加集體建設(shè)用地

在九部委發(fā)文在廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶12個(gè)城市，首批開展住房租賃試點(diǎn)后僅一個(gè)月，近日，國(guó)土部、住建部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，確定北京、上海、南京、杭州等13個(gè)城市進(jìn)行集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

具體來(lái)看，試點(diǎn)方案提出，試點(diǎn)城市應(yīng)當(dāng)梳理項(xiàng)目報(bào)批（包括預(yù)審、立項(xiàng)、規(guī)劃、占地、施工）、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理等規(guī)范性程序，建立快速審批通道。健全集體建設(shè)用地規(guī)劃許可制度，推進(jìn)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌布局、統(tǒng)一管理，統(tǒng)一相關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。試點(diǎn)項(xiàng)目區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施完備，醫(yī)療、教育等公共設(shè)施配套齊全，符合城鎮(zhèn)住房規(guī)劃設(shè)計(jì)有關(guān)規(guī)范。

同時(shí)，完善集體租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)機(jī)制。村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營(yíng)，也可以通過聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房。探索建立租金形成、監(jiān)測(cè)、指導(dǎo)、監(jiān)督機(jī)制，防止租金異常波動(dòng)，維護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

此外，探索保障承租人獲得基本公共服務(wù)的權(quán)利。承租人可按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。有條件的城市，要進(jìn)一步建立健全對(duì)非本地戶籍承租人的社會(huì)保障機(jī)制。

需要注意的是，集體建設(shè)用地租賃住房，不得以租代售，承租者也不得轉(zhuǎn)租。

國(guó)土部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，對(duì)于商品住房?jī)r(jià)格較高、建設(shè)用地緊缺的直轄市和少數(shù)省會(huì)城市，該政策一方面增加住宅用地來(lái)源和租賃住房供給；另一方面，則是擴(kuò)展了集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的居住和產(chǎn)業(yè)發(fā)展功能，對(duì)盤活低效集體建設(shè)用地、解決城市周邊外來(lái)務(wù)工人員居住問題、改善城郊經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境等方面，發(fā)揮了積極作用。此外，還拓寬了集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民增收渠道，農(nóng)民獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定收益。

有業(yè)內(nèi)人士表示，此前雖然我國(guó)提出“增加租賃住房有效供應(yīng)”，但屬于存量調(diào)整，有出現(xiàn)租賃市場(chǎng)供應(yīng)增加而銷售市場(chǎng)供應(yīng)減少的可能性，反而可能成為推高房?jī)r(jià)的因素。而利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，則是規(guī)?？捎^的增量供應(yīng)。

“集體土地上建設(shè)租賃住房，主要是為滿足新市民過渡性的居住需求。國(guó)家層面上，這個(gè)試點(diǎn)政策主要是面向供給側(cè)的，要解決三個(gè)一億人的需求。”南京市住房保障和房產(chǎn)管理局局長(zhǎng)郭宏定說。

據(jù)住建部統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%，其中以新就業(yè)大學(xué)生和外來(lái)務(wù)工人員為主。在高房?jī)r(jià)時(shí)代，與新市民旺盛的住房租賃需求相比，我國(guó)大中城市租賃市場(chǎng)存在房源總量嚴(yán)重不足、租價(jià)高、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、租住環(huán)境一般等問題。

迎拐點(diǎn) 重構(gòu)房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制

張大偉表示，相比房屋售價(jià)的大幅波動(dòng)，房租體現(xiàn)的是房屋的居住價(jià)值，因此，在租售比懸殊的情況下，中國(guó)的消費(fèi)者大多選擇購(gòu)買住房，長(zhǎng)期以來(lái)形成重購(gòu)輕租。

海通證券數(shù)據(jù)顯示，從目前看，中國(guó)主要城市的房?jī)r(jià)租金比大約為38.5倍，上海、北京、深圳、廈門、南京則均超過50倍，但按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)租金比在16.7倍-25倍之間為健康區(qū)間，也就是說超過25倍即存在泡沫可能。海通證券副總裁李迅雷曾表示，中國(guó)大部分地區(qū)的房?jī)r(jià)都已經(jīng)步入泡沫區(qū)域。

中銀國(guó)際報(bào)告指出，在房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化程度依然較高的背景下，國(guó)家推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，根本出發(fā)點(diǎn)在于激活住房租賃的市場(chǎng)需求，以平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾，平抑房?jī)r(jià)，推動(dòng)住房向居住屬性回歸。

以售為主時(shí)代迎來(lái)拐點(diǎn)。在政策力挺下，租房時(shí)代已經(jīng)越來(lái)越近。鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，到2020年，中國(guó)租房市場(chǎng)租金總收入價(jià)值將達(dá)1.6萬(wàn)億元。2030年，這一數(shù)據(jù)將達(dá)4.6萬(wàn)億元。

去年11月，優(yōu)客工場(chǎng)、共享際創(chuàng)始人毛大慶也預(yù)測(cè)，未來(lái)十年之內(nèi)，中國(guó)的整個(gè)租房總額會(huì)超過3萬(wàn)億元，使用人口會(huì)達(dá)到2.3億人；二十年以后，這個(gè)數(shù)字會(huì)達(dá)到4.6萬(wàn)億元，參與租賃的人口會(huì)達(dá)到3億人。

國(guó)土部相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，希望通過此次改革試點(diǎn)，到2021年底，在相關(guān)地區(qū)成功運(yùn)營(yíng)一批集體租賃住房項(xiàng)目，完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則，形成一批可復(fù)制、可推廣的改革成果，為構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)提供支撐。