【摘要】 宋代房租成為包括官員在內的廣大城鎮(zhèn)居民以及社會、朝廷的一件大事，是宋代社會的“新常態(tài)”。減免房租、壓制房租上漲成為治理國家的一個重要舉措，適應了城市化歷史潮流的需要。在業(yè)主和租戶的利益沖突中，宋政府立場并不站在房產主一邊，而是站在弱勢群體租戶一邊，主要維護的是中小商人、作坊主、城市貧民和流動人口的利益。

【關鍵詞】 宋代  房租  調控           

【中圖分類號】K244           【文獻標識碼】A

當開封居民梁五凌晨被凍醒以后，瑟瑟發(fā)抖之余，看到窗外洶涌的大雪卻艱難地咧開嘴笑了。他知道，朝廷又該免除幾天的房租了，不由地松了一口氣。嚴寒是咬牙可以忍受過去的，房錢卻不好掙啊。這是怎么回事呢？原來，歷史發(fā)展到宋代，房租成為包括官員在內的廣大城鎮(zhèn)居民以及社會、朝廷的一件大事，是宋代社會的“新常態(tài)”。

房屋租賃是宋代一個新興的巨大市場，房租成為官府的一項收入

入宋以來，出現了城市化高潮。學術界認為，宋代是中國城市史上由古典型轉變?yōu)榻偷拈_端，最突出的特征就是城市格局由封閉式轉變?yōu)殚_放式，不再限制商業(yè)區(qū)和居住區(qū)，店鋪遍布城市內外，城市經濟高度發(fā)達。宋朝10萬戶以上的城市，也由唐代的十幾個增加到46個，其結果就是城市人口急劇膨脹。在宋代城鎮(zhèn)，房地產不僅是基本生活資料，還是主要的生產資料。宋代坊郭戶中主客戶的劃分，就是看有無房產，對城市坊郭戶征收賦稅，也是按擁有房產數量計算的。而出租房子是城市居民謀生的一種方式。元祐元年（1086）司馬光指出，每月收入房錢15貫人家的經濟狀況，大約和鄉(xiāng)村每年收獲100石糧食相等。宋代官方也有不少用于租賃的房地產，開封專設店宅務管理經營官房租賃事務，房租成為官府的一項收入。

相應的是，那些沒有房產的城市居民和游宦的官員、商旅等外來人口，則必須租房居住。連朝廷百官長期都是在開封租賃住宅，在地方州縣，甚至官衙、駐軍也是租用民房。宋代人口流動問題嚴重，尤其是占總人口三分之一左右的客戶，出于生計，頻頻更換地點和地主，必須租房居住。即便是富戶，在外地也多賃房居?。?ldquo;今天下民，雖曰上戶，皆僑居寄處，至或假賃舍宇。”宋代房租通常按天計算，從側面說明人口流動的頻繁性。這些情況表明，房屋租賃是宋代一個新興的巨大市場。

以首都開封為代表，房屋賃價相當貴。宋真宗時，宰相向敏中曾以錢5000貫，購買薛居正后人薛安上在開封的居第，薛安上仍在此居住，但需“日出息錢二千”。也就是說，一座至少價值5000貫的住宅，每天的租金是2貫，月租60貫。北宋開封的一座住宅，月租金大約在數貫到數十貫之間。到了宋徽宗朝，開封的房屋租賃價增加了一倍，南宋租金繼續(xù)上漲。紹興九年（1139），江西路江州州學之前，有岳飛所建造的房屋38間，每間每月1貫128文。乾道初，邵武軍城內謝侍御家的別宅三間，十分寬敞潔凈，開作邸店，每年的租賃錢是120貫。但由于傳說里面有鬼怪，“多不敢居”，所以“賃費不及半”。實際上，租賃價格應當在250貫至300貫之間。且以250貫計，每年每間約83貫余。南宋后期，張卿有詩云：“小小園林矮矮屋，一日房錢一貫足。官至正郎子讀書，一妻一妾常和睦。”朝廷官員租住的帶園林的宅院，每月的租金是30貫。而宋代下層人戶一般每天收入數十文到100文，維持一個人最低生活的費用是20文左右。如此比較，就可見房租之重了。

既然房屋租賃是宋代一個新興的巨大市場，房租成為包括官員在內的廣大城鎮(zhèn)居民以及社會、朝廷的一件大事。那么，房租的增漲與減免便成為宋代官民互動的日常行為。就民間當事者而言，業(yè)主絞盡腦汁想加租，租戶千方百計想減少、拖欠房租；就官方而言，為穩(wěn)定社會經常下令免除部分房租、制止加租。

減免房租是重要的統(tǒng)治手段，宋政府制定一系列制度來減免房租

宋政府高揚仁政旗幟，標榜惠民政策，制定一系列制度來減免房租。

其一，節(jié)日減免。每逢重大節(jié)日，朝廷便蠲免房租，以示恩澤，使百姓感激歡欣，營造喜慶氛圍。宋真宗時，詔令租住官舍的貧民，遇冬至、元旦、寒食三大節(jié)日，免除三天的房租。“此節(jié)日放免之始也”，此后形成制度，歷年實行。又如立冬之后，如遇瑞雪，朝廷照例會“放公私賃錢五七十”，以示優(yōu)恤。這些都是與民同樂的舉動?！?/p>

其二，災害減免。每當有災害發(fā)生，減免房租便是朝廷救災的常規(guī)方式之一。“國朝祖宗以來，惠恤孤貧，仁政非一。每遇大雨雪，則放公私房錢”。如皇祐六年（1054）初春有寒流襲來，且降大雪，凍死百姓很多。宋仁宗詔令各州縣長官，無論官房、私房一律免除三天房租。紹圣四年（1097）十二月多風雪天氣，開封等地民眾生活艱苦，宋哲宗“深軫睿慈，蠲放房金，以至再三”，即連續(xù)三次免除若干房屋租金。嘉祐五年（1060）京城發(fā)生瘟疫，朝廷免除官私房錢十日。遇到水災、火災等與房屋有直接關系的災害，更是根據具體情況優(yōu)恤。

其三，天變減免。宋高宗時，杭州一帶有年冬天下大雪，而且雷聲陣陣，實屬異常天象。“識者憂之，是陽不勝陰之明驗也”?；实凵罡锌謶?，回應天譴的主要措施即“俯恤民隱，放房錢以寬細民”，免除房租以減輕居民的負擔。

其四，皇室重大事務減免。宋寧宗登基時發(fā)布赦書，其中有一項內容，就是“應官司房廊、白地賃錢并放至紹熙四年終”。即免除了此前紹熙四年（1193）官房的部分房租。嘉定末，宋寧宗去世后，其牌位放入供奉祖先牌位的太廟，這是重大典禮，朝廷詔臨安府城內外官私房賃錢予以不同程度的減免，此后周年的小祥祭禮、兩周年的大祥祭禮均照此一同減免。其他如皇室人員患病需要社會祥和、民眾祈禱，也會有此舉措。

其五，軍情危機減免。如靖康元年（1126）冬，金兵大舉入侵，部隊逼近黃河，朝廷“慮細民不易，故放免公私房錢”。以此來穩(wěn)定京城居民的人心，以利保家衛(wèi)國。

其六，地方官減免。縣官減免房租，一度成為恤民的主要方式：“令所以恤民者，惟蠲放僦金耳”。除了上述朝廷詔令外，知縣為了討好百姓，造出種種借口如到任、生日、升遷等，便減免房租若干日，“至有一歲放及太半者”，即減免了大半年的房租。

這些制度和慣例，使得減免房租的理由冠冕堂皇，可見至少在統(tǒng)治集團心目中，減免房租具有十分重要的作用，已是重要的統(tǒng)治手段之一。

宋政府屢屢頒布詔令禁止房租瘋長

用行政手段減免若干天數房租是好事，但并不能遏制房租的增長。宋政府還必須開辟另一條戰(zhàn)線，壓制業(yè)主瘋狂加租。

宋仁宗時，官營店宅務出租房屋業(yè)務出現嚴重虧損，朝廷專門派官員整頓，重點打擊豪強侵占官地、修蓋屋舍出租謀取暴利，并相機增加房租。但考慮到其中有貧民“供納不易，宜特與免添長”，并不增加貧民的房租，還保證“自今更不添長”。

相對官營房租來說，私營房租的調控要艱難的多。每逢房租瘋長之際，宋政府總是屢屢頒布詔令，予以禁止。宋徽宗時，開封的房產主多以翻修為名成倍增加房錢，使得貧民難以承受。朝廷對此高度重視，詔令今后京城內外業(yè)主增修屋業(yè)，如沒有擴大面積即不得增加房租，如有違犯，按照違法懲處。

南宋初，大批流民潮水般涌向杭州等地避難，當地房產主乘機哄抬房租，致使租戶陷入貧困。紹興三年（1133）皇帝詔令地方政府予以禁止，準許被勒索高價房租者前往官府控告，如情況屬實，對業(yè)主重加譴責，沒收物產。如本府不受理此類案件，準許到朝廷越訴。紹興三十年，詔令臨安府城區(qū)，自紹興二十一年以后官府新建房屋的房租，一律減少三分之一。以此來“慰安群心，無復流離愁嘆之意”，從而穩(wěn)定新生的南宋政權。

壓制房租增長的另一措施是大幅度削減租額。宋徽宗曾詔令，開封的官私房租一律減收十分之二；宋孝宗、宋寧宗、宋理宗等多次下令減少房租三分之一。從宋徽宗時開始一直到南宋，朝廷幾乎每隔十年就會頒布一次減少房租的詔令。南宋杭州的一些房主，由于朝廷連連減免房租，竟然“連年不收一孔”即收不到一分房租。　　

為落實調控房租的詔令，宋政府有兩大斗爭對象：房產主和與之勾結的地方官

無論減免房租的制度還是禁止租金上漲的詔令，都是紙上談兵，關鍵在于能否落實。宋代有法不依、執(zhí)法不嚴的情況比較突出，在房租問題上也是如此。因此，要嚴格執(zhí)法，宋政府的斗爭對象一是房產主，二是與之勾結的地方官。

宋理宗時，曾因旱災祈禱，詔令全國免除半個月的房租?？墒?，文件下達到各縣后，就有與房產主勾結的縣官藏匿文榜，不予公布，在上級政府派員督查后，才陸續(xù)實行。但仍有頑固抵抗者，象山縣就是典型。據說該縣凡是朝廷頒布的優(yōu)恤百姓的法令從不執(zhí)行，甚至法定三大節(jié)日各免三天房租的制度也不落實，原因是當地有許多寄居官員從事房屋租賃生意，勢力強大。象山知縣孫逢辰因此受到上級慶元府長官的彈劾，要求朝廷予以降級處分，同時懲處那些官員房產主。

作為房租上漲的受害者，民間租房戶的斗爭更為頻繁、直接。斗爭的方式，一是依法控告，二是干脆訴諸武力。例如象山縣拒不執(zhí)行免租詔令，如有租戶要求落實減免政策，就會被業(yè)主趕走。于是，租房居住、開店的商人胡三十太等，頂著知縣和業(yè)主的威脅，曾集體上訪向知府告狀，維護自身合法權益。更有民間力量表達的比較激烈，釀成惡性案件。當然，宋政府同時也不忘保護房產主的合法利益，維護其正當房租收入，畢竟這是宋代城市中與鄉(xiāng)村農田種植一樣的重要產業(yè)。

以上可見，在宋代，房租之事絕非小事，正如南宋著名士大夫吳潛所謂“事若甚微，關系實大”！我們可以明顯感到：減免房租、壓制房租上漲成為治理國家的一個重要舉措，適應了城市化歷史潮流的需要。在業(yè)主和租戶的利益沖突中，宋政府立場并不站在房產主一邊，而是站在弱勢群體租戶一邊，主要維護的是中小商人、作坊主、城市貧民和流動人口的利益。宋政府的“耳朵”放得很低，故而對底層聲音比較敏感。這一問題的揭示值得高度重視。

（作者為河南大學歷史文化學院教授）

【參考文獻】

①程民生：《宋代物價研究》，人民出版社，2008年 11月。

責編/潘麗莉   美編/于珊

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